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2018年物业服务行业报告发布

更新时间：2019-02-22 15:02:00　点击次数：1745

　　由于全行业收入来源单一且难以上调，而人员最低工资持续多年刚性上升，大部分物业企业开始陷入经营困境，在不断探索原有基础业务和增值业务增加利润率，降成本的探索同时，契合科技行业不断深入发展，从更多的优质服务产品与领先科学技术与社区场景产生对接，形成独有的企业品牌，从而快速形成企业核心竞争优势，在即将到来的一轮行业竞争中取得优势。

　　我国的物业管理行业始于20 世纪80 年代，1981 年成立的深圳市物业管理公司标志着我国物业管理行业的诞生。早期的物业管理行业衍生于房地产开发行业，物业管理企业一般依托集团内房地产开发商，单纯为地产商提供后续的管理服务。

　　伴随着改革开放不断深入，历经30余年的物业管理行业发展已初步形成独立的公司化运作和品牌化管理以及新商业模式不断探索的阶段。从国内物业管理行业角度分析；由于物业管理行业存在受房地产行业发展影响、物管企业内部商业模式创新较为困难，高级人才培养的缺乏等基础因素的限制。行业发展很不平衡，表现为物业管理企业众多、管理水平参差不齐、市场份额分散等方面。

一、行业规模持续增长

　　行业处于高速发展阶段，根据中国指数研究院披露数据，截止2017年末全国物业管理面积约为195亿平米，2009-2017年复合年均增长率为6.6%，每年增量约为10亿平米。预计到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米。物业管理企业的管理面积规模持续扩大。一方面物业在管面积持续增加，主营业务收入稳步增长；另一方面物业服务企业在互联网时代拓展多元经营渠道，行业经营总收入实现了较大程度的上涨。由于上游行业房地产市场热度未减，加上近年来政府行政类物业服务采购量的快速提升，根据中国指数院预测，预计到2022 年，全国基础物业管理市场规模约为 1.2 万亿元。

　　行业营业收入为6007.2亿元，比2014年增长了46.8%。按照百强企业2017年平均物业费(4.26元/平米/月)计算，至2020年全国物业管理行业基础服务收入规模可达1.24万亿元。物业服务企业共计11.8万家，比2014年增长18.2%；从业人员全国约904.7万人，比2014年的711.2万人增加29.4%，年复合增长率8.9%。

二、政策市场化导向明显

　　行业策主要体现两大思路；一是始终维系对服务业的支持；二是推进市场化开放，激发企业活力。

　　以国务院颁布《物业管理条例》(2003.06)为标志，相关政府部门相继颁布了《国家发展改革委关于开放部分服务价格意见的通知》、《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》等政策，推动并扶持我国物业管理行业进入有序快速的发展阶段。同时我们可以从政策文件内容的演变中显著感受到市场化推进方向。取消物业物业企业资质认定便是其中之标杆性事件，主导行业由政府监管转变为行业自律，从“事前”监管转变为“事中事后”监管。

　　在相关政策的指引下，行业领先企业获得更为规范、更为广阔的发展空间。表面上资质门槛的打破会令行业竞争加剧，但事实上受到冲击最深的是业内依靠借资质而其本身实力一般的“影子”企业。领先企业依靠自身品牌声誉、服务品质及管理体系方面的优势，将显著收益于市场化进程。

三、行业发展相关因素总体利好

　　物业管理公司大部分的营业收入来自于提供物业管理服务。物业管理与物业经营服务产生的收入主要取决于公司所管理项目的建筑面积及收费。因此，公司物业管理服务收入的增长受政府有关房地产行业的法规所影响。政府推行的法律政策，可能会影响中国房地产行业，继而影响公司的业务增长，导致对公司的业务状况、财务状况及经营业绩造成不利影响。

(一) 城市群不断发展壮大

　　2017年末，全国城市达661个，比1978年末增加468个，增长2.4倍。其中，地级以上城市298个，增加197个，增长2.0倍；县级市363个，增加271个，增长3.0倍。建制镇21116个，比1978年末增加18940个，增长8.7倍。

　　城市规模显著扩大。城市人口快速增多，人口集聚效应更加明显。按户籍人口规模划分，2017年末，500万人口以上的城市达到16个；300-500万人口的城市达到25个；50-300万人口的城市达到271个；50万人口以下的城市达到349个。开发区、工业园、新城和新区等不断设立，城市建设快速突破老城区的界限，建成区面积显著扩张。2016年末，全国城市建成区面积5.4万平方公里，比1981年末增加4.7万平方公里，增长6.7倍。

(二) 新型城镇化阶段化发展

　　2012年，党的十八大提出要走中国特色新型城镇化道路，城镇化进程进入坚持以人为本、注重质量提升的新阶段。2014年，政府工作报告提出实现“三个一亿人”的目标。近年来，为积极推动新型城镇化建设，户籍、土地、财政、教育、就业、医疗、养老、住房保障等领域配套改革不断推进，农业转移人口市民化速度加快。从2011年末至2017年末，常住人口城镇化率提高了7.25个百分点，年均提高1.21个百分点。2017年末，户籍人口城镇化率达到42.35%。区域发展方面；中西部地区城镇化加速发展，2010年至2017年，东部、东北地区城镇化率年均分别提高1个百分点和0.6个百分点，而中西部地区均提高1.5个百分点城镇化在吸纳了大量农业转移劳动力就业，推动了国民经济持续快速发展。

(三) 城市发展呈现新格局

　　区域分布更加均衡。2017年末，我国东部地区城市有212个，比1978年末增加160个，增长3.1倍；中部地区城市有170个，增加114个，增长2.0倍；西部地区城市有190个，增加135个，增长2.5倍；东北地区城市有89个，增加59个，增长2.0倍。2000年以来，西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、中部地区崛起等战略的实施和区域经济发展规划的发布，提高了我国城市区域发展的协调性。城市的空间布局不断优化。1997年，重庆成为直辖市；2011年以来增加的11个地级市中，有9个位于西部地区。

　　伴随着《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》和中央城市工作会议都明确提出以城市群为主体形态，结合“一带一路”建设，推动大中小城市和小城镇协调发展。“十三五”规划纲要提出建设19个城市群的目标。目前，国家已批复长江中游、哈长和成渝等9个城市群的发展规划，“抱团”发展成为我国城市发展新潮流，城市群正在重构中国经济“新版图”。

(四)房地产市场进一步集中以及市场多元发展

　　随着2017 年，房地产政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”基调定性，地方以城市群为调控场，从传统的需求端抑制向供给侧增加进行转变，限购限贷限售叠加土拍收紧，供应结构优化，调控效果逐步显现。针对房地产方面，明确今年房地产市场的重点工作：加强房地产市场分类调控、因城施策去库存、坚持住房居住属性。同时，扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革，加快居住证制度全覆盖。

1、国内房地产行业市场格局进一步集中

　　2017年， 500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%；500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。同时，年内千亿房企数量创下新高，达到17家。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企全年业绩更是超过5000亿元，实现业绩大幅突破。

2、市场多元化发展已成趋势

　　因随着房地产多元供给体系逐步完善、长效机制加速建立、资金面持续收紧。为了谋求长远发展，众多百亿房企以横向和纵向多元化拓展为主，有些积极拓展长期持有型业务，如长租公寓、特色小镇、文旅地产等，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，如互联网家装、社区服务等。

2.1 租赁市场发力，存量运营和细分领域谋突破

　　2017年，在政策大力支持的背景下，租赁市场迎来爆发，各类房地产企业加速抢滩住房租赁市场，纷纷布局租房市场。据业内机构预测，未来十年我国租房市场规模将达到4万亿左右，而这个万亿市场目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，租房市场整体发展潜力巨大。

2.2 产业链体系更加完善

　　当前中国城市化进程已进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。除了单一开发销售模式之外，优秀开发商开始切入生活服务业务板块，逐步探索“空间建造”和“生活服务”的统一发展，“硬件” +“软件”轻重并举，快速切入存量运营和生活服务行业，包括商业零售、办公、旅游、养老、租赁、众创共享等，并开始形成产业链协同效应。

四、行业市场发展现状

　　目前，国内物业管理公司数量众多，市场呈现完全竞争状态，尚未形成市场占有率较大的跨区域、全国性物业管理公司。虽然目前国内物业管理市场规模巨大，但物业管理企业普遍经营规模较小，竞争较为分散。随着市场的竞争越发激烈，物业业主对于物业服务的要求将日趋专业化、标准化。因此，物业管理企业追求规模化、品牌化将是行业发展趋势。

　　2017年，百强企业管理面积均值达3163.83万平方米，同比增长16.1%，在管项目数量均值为178个，比2016年增加12个，百强企业管理规模呈现加速扩张态势。

　　2017年管理面积均值达21588.21万平方米，同比增长14.59%；市场份额为11.06%，与2016年相比提高0.88个百分点，强者恒强态势延续。

2017年，百强企业盈利能力继续提升，净利润率为7.73%，同比增加0.44个百分点。百强企业各层级净利润率呈现逐级递减趋势，2017年，TOP10企业平均净利润率为8.68%，高于百强企业平均净利润率。

五、主流企业物管项目聚集区域分布

　　2017年百强企业60.98%的管理面积位于五大城市群，其中，在长三角、珠三角、成渝、长江中游及京津冀五个主要城市群分布比例分别为20.14%、12.77%、11.52%、8.32%及8.23%。　　企业入驻城市项目数量以及面积均值。百强企业进入城市数量均值28个，与去年持平，全国化布局的步伐有所放缓；企业规模扩张的重心转向区域深耕，以巩固核心城市的竞争力与控制力，单位城市项目数量均值为6.35个，同比略有上升，单个项目管理面积均值达17.79万平方米，较2016年增长8.28%。　　

　　来源：东方财富网

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